El precio de los pisos o por qué McCoy se puede equivocar esta vez.

Hoy me he desayunado con una noticia positiva, y en los tiempos que corren es mucho decir :  expansion.com/2010/10/13/eco… y ya van ocho meses de repunte. Además son compraventas realizadas después de la subida del IVA del 7% al 8% por lo que cabe hablar de una tendencia firme.

Mi percepción personal (me muevo en el sector para los que no lo sepan) era que desde hace unos meses las ventas se estaban reactivando. Había y hay demanda y en cuanto se ajustan los precios se hacen operaciones, cosa que no pasaba en los últimos dos años y medio.

El titular de este post está escrito hace unos días, tras uno demoledor de nuestro admirado McCoy en @cotizalia donde se nos vaticinaban otros dos años de penuria dado que el precio los pisos todavía no había corregido lo suficiente.

Y que conste que su argumentación es impecable, pero pongo en duda la premisa sobre la que se sustenta toda la argumentación : la fiabilidad de las estadísticas sobre precios de vivienda, y en concreto que la corrección desde máximos haya sido “sólo” del 18%.

No es nuevo que las estadísiticas sobre precios inmobiliarios en España son muy mejorables. De hecho tenemos multitud :

  • Por un lado las tasadoras (TINSA y otras) que como estrategia de comunicación publican estadísticas varias sobre la evolución de los precios inmobiliarios en sector residencial y terciario. Acaparan sin duda portadas, que es lo que se pretende. Cualquiera que haya trabajado en el sector (inmobiliario o financiero) sabe cómo se hacen las tasaciones, y el sesgo que tienen.
  • Por otra parte la estadísticas oficiales, INE y Mº de la vivienda. Desconozco la metodología que siguen, sin duda debe ser muy complicado sacar agregados en un mercado en el que, por definición, cada producto es exclusivo y diferente de otro, pero mi impresión es que van por detrás del mercado, tanto cuando destacaban subidas de dos dígitos en los precios como ahora.
  • También está la estadística de los notarios y registradores, basadas en las operaciones firmadas. El problema ahí es el precio declarado, sobre todo en segunda vivienda.

El caso es que no disponemos un dato fiable, tampoco en cuanto al famoso stock de viviendas sin vender, por lo que nos movemos en un terreno muy movedizo dónde sólo se pueden hacer análisis parciales, cuanto más locales mejor.

Mi impresión es que, como decía al pricipio, la demanda se ha reactivado y se hacen operaciones en cuanto se dan dos condiciones :

  • Corrección de precios.
  • Accesibilidad a la financiación.

¿Qué grado de corrección? : Entre el 20% y el 40% (depende el tipo de producto) sobre los precios máximos, con una media de un 30%.  Esos son los descuentos que se están aplicando en las transacciones reales que se firman, independientemente de lo que diga la estadística. Cuando se alcanzan esos descuentos, la demanda aparece, por tanto es el suelo que la gente percibe, por debajo del cual los precios no van a caer más (ceteris paribus).

En cuanto a la facilidad de financiación al comprador, es directamente proporcional a cómo de “delicada” sea la situación del promotor. Se facilita extraordinariamente si la entidad financiera ya es dueña del inmueble.  Aunque en estos casos “todavía” no están aplicando los descuentos necesarios, por razones que todos conocemos.

En definitiva, creo que los precios de la vivienda NO van a caer otro 30% sobre el precio actual de mercado, entendiendo por tal el real que se está aplicando en las operaciones que se firman. Probablemente hemos visto el suelo real. Es cierto, que sin duda, hay mucho stock que bien porque el promotor no puede, bien porque el banco no quiere, tiene que corregir, …o esperar mejores tiempos.

La fiebre del oro

Desde que en 1.848 se descubriera oro en California y la noticia se propagara rápidamente a través de los Estados Unidos originando una emigración masiva hacia el Oeste, no se recuerda un apetito tan irracional por el noble metal.

Cotizando en torno los 1.300 dólares la onza. 30% de subida en un año. Su valor en dólares se ha duplicado desde que comenzó la crisis financiera en el Q3 del 2007.

¿Se trata de la enésima burbuja financiera, o de un comportamiento racional en tiempos de incertidumbre?

Históricamente se atribuye al oro un comportamiento de valor refugio frente al resto de activos financieros, en tiempos de pánico muchos inversores se protegen comprando oro de las turbulencias del resto de mercados. Se atribuye al oro una cualidad de último depósito de valor cuando lo demás falla.

En mi opinión se trata de un comportamiento tan irracional como cualquier otro movimiento de pánico en los mercados financieros. Si me apuran aún más.

El primer argumento de mi tesis es casi infantil, por evidente : . El oro no se come. Tampoco sirve para protegerse del frío, ni para guarecerse de la lluvia.

¿No tiene más sentido económico en momentos de pánico financiero refugiarse en activos que tienen una utilidad real en caso de colapsar la economía?

¿Si perdiéramos la confianza en los billetes de banco, en los bonos, en las acciones, en el dinero fiduciario en general. No perdería también el oro valor de cambio en relación con los bienes que tienen una utilidad real?

A los valores de cambio actuales, una onza de oro se intercambia por casi 10 toneladas de harina de trigo. ¿ Tiene eso sentido en una economía de subsistencia ?

Creo que el mito del oro – valor refugio es un reflejo mental de otro mito : el de un sistema monetario basado en un patrón monometálico estricto que se asocia con la época dorada del librecambio en el comercio internacional a finales del XIX.
Impulsado por los seguidores de la escuela austriaca, se pretende que sea la solución definitiva a los ciclos económicos y a las burbujas financieras. Para mi, una utopía más. Pero eso lo dejamos para otro día.