El precio de los pisos o por qué McCoy se puede equivocar esta vez.

Hoy me he desayunado con una noticia positiva, y en los tiempos que corren es mucho decir :  expansion.com/2010/10/13/eco… y ya van ocho meses de repunte. Además son compraventas realizadas después de la subida del IVA del 7% al 8% por lo que cabe hablar de una tendencia firme.

Mi percepción personal (me muevo en el sector para los que no lo sepan) era que desde hace unos meses las ventas se estaban reactivando. Había y hay demanda y en cuanto se ajustan los precios se hacen operaciones, cosa que no pasaba en los últimos dos años y medio.

El titular de este post está escrito hace unos días, tras uno demoledor de nuestro admirado McCoy en @cotizalia donde se nos vaticinaban otros dos años de penuria dado que el precio los pisos todavía no había corregido lo suficiente.

Y que conste que su argumentación es impecable, pero pongo en duda la premisa sobre la que se sustenta toda la argumentación : la fiabilidad de las estadísticas sobre precios de vivienda, y en concreto que la corrección desde máximos haya sido “sólo” del 18%.

No es nuevo que las estadísiticas sobre precios inmobiliarios en España son muy mejorables. De hecho tenemos multitud :

  • Por un lado las tasadoras (TINSA y otras) que como estrategia de comunicación publican estadísticas varias sobre la evolución de los precios inmobiliarios en sector residencial y terciario. Acaparan sin duda portadas, que es lo que se pretende. Cualquiera que haya trabajado en el sector (inmobiliario o financiero) sabe cómo se hacen las tasaciones, y el sesgo que tienen.
  • Por otra parte la estadísticas oficiales, INE y Mº de la vivienda. Desconozco la metodología que siguen, sin duda debe ser muy complicado sacar agregados en un mercado en el que, por definición, cada producto es exclusivo y diferente de otro, pero mi impresión es que van por detrás del mercado, tanto cuando destacaban subidas de dos dígitos en los precios como ahora.
  • También está la estadística de los notarios y registradores, basadas en las operaciones firmadas. El problema ahí es el precio declarado, sobre todo en segunda vivienda.

El caso es que no disponemos un dato fiable, tampoco en cuanto al famoso stock de viviendas sin vender, por lo que nos movemos en un terreno muy movedizo dónde sólo se pueden hacer análisis parciales, cuanto más locales mejor.

Mi impresión es que, como decía al pricipio, la demanda se ha reactivado y se hacen operaciones en cuanto se dan dos condiciones :

  • Corrección de precios.
  • Accesibilidad a la financiación.

¿Qué grado de corrección? : Entre el 20% y el 40% (depende el tipo de producto) sobre los precios máximos, con una media de un 30%.  Esos son los descuentos que se están aplicando en las transacciones reales que se firman, independientemente de lo que diga la estadística. Cuando se alcanzan esos descuentos, la demanda aparece, por tanto es el suelo que la gente percibe, por debajo del cual los precios no van a caer más (ceteris paribus).

En cuanto a la facilidad de financiación al comprador, es directamente proporcional a cómo de “delicada” sea la situación del promotor. Se facilita extraordinariamente si la entidad financiera ya es dueña del inmueble.  Aunque en estos casos “todavía” no están aplicando los descuentos necesarios, por razones que todos conocemos.

En definitiva, creo que los precios de la vivienda NO van a caer otro 30% sobre el precio actual de mercado, entendiendo por tal el real que se está aplicando en las operaciones que se firman. Probablemente hemos visto el suelo real. Es cierto, que sin duda, hay mucho stock que bien porque el promotor no puede, bien porque el banco no quiere, tiene que corregir, …o esperar mejores tiempos.

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2 Respuestas a “El precio de los pisos o por qué McCoy se puede equivocar esta vez.

  1. … Mmmmm…delicious..!!! muy bien explicado Don Gerardo….

  2. Pues que compre Rita a estos precios.

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